7 choses à savoir sur les vices cachés

Lorsqu'une transaction immobilière est conclue, l'acheteur espère que la propriété acquise répondra pleinement à ses attentes. Cependant, il arrive parfois que des défauts graves, invisibles lors de la visite ou de l'inspection, se révèlent après la prise de possession. Ces défauts, appelés vices cachés, soulèvent des enjeux juridiques importants au Québec. La loi prévoit des recours précis pour protéger l'acheteur, mais encore faut-il bien comprendre ce qu'est un vice caché, les conditions pour agir, ainsi que les responsabilités des différentes parties impliquées. Voici quelques éléments clés concernant le vice caché.

1. Qu'est-ce qu'un vice caché?

Avant de parler de vice caché, il faut mentionner qu'un vice est un défaut qui diminue la qualité d'un immeuble. Il peut, selon le cas, empêcher le propriétaire d'utiliser normalement son bien. Un vice est « caché » lors de certaines conditions : il n'est pas apparent lors d'un examen visuel simple, l'acheteur en ignorait l'existence et le vice était présent lors de l'achat.

À moins d'une entente entre l'acheteur et le vendeur, l'article 1726 du Code civil du Québec (CCQ) prévoit que « Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. ». Cette garantie légale de qualité s'applique bien sûr à la propriété, mais aussi à ses annexes comme une piscine, un garage, etc.

2. Ce qui n'est pas un vice caché

Il peut arriver qu'il soit difficile de départager si un vice est caché ou apparent. Il faut cependant garder en tête qu'un vice n'est pas considéré « caché » dans les situations suivantes : le vice est apparent et peut être constaté lors d'un examen simple par un acheteur prudent et diligent; le vendeur a avisé l'acheteur de l'existence du vice; l'acheteur connait l'existence du vice au moment de l'achat.

3. Les vices cachés les plus fréquents

Au Québec, les poursuites pour cause de vices cachés se comptent par centaines chaque année. Il faut savoir que bien que les causes soient multiples, les plus fréquentes sont des problèmes de fondations et de solage, des infiltrations d'eau ainsi que des problèmes de toiture.

4. Pourquoi faire inspecter sa future maison?

Même si la loi au Québec n'oblige pas un acheteur à faire inspecter sa future propriété avant l'achat, elle l'oblige en revanche à être prudent et diligent, comme énoncé par l'article 1726 du CCQ. L'inspection peut être un moyen de parvenir à cette fin.

De plus, faire appel à un inspecteur permet d'avoir un œil objectif sur la propriété et d'observer des détails que vous pourriez avoir manqués. Toutefois, il est important de noter qu'un inspecteur en bâtiment n'est pas un ingénieur. L'inspecteur effectue un examen visuel et donc, le recours à ses services ne constitue pas une protection contre les vices cachés. Il ne peut pas voir à travers les murs ni sous les planchers. En bref, si le vendeur est responsable des vices cachés, l'inspecteur est vos yeux pour les vices apparents. En cas de suspicion de problèmes plus importants, l'acheteur peut alors faire appel à un ingénieur civil ou en bâtiment, bien que cela puisse entraîner des coûts plus importants.

Il est recommandé de faire affaire avec un inspecteur membre de l'Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ). Cette association est d'ailleurs recommandée par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Il est aussi important de s'assurer que l'inspecteur possède une assurance contre les erreurs et omissions.

5. Avoir une offre d'achat béton

Lors d'une offre d'achat, autant pour le vendeur que pour l'acheteur, il vaut mieux en écrire plus que moins. Une inspection du bâtiment, par exemple, fait souvent partie des conditions d'achat. Mais au-delà de cela, n'hésitez pas à écrire tout ce qui a trait à un défaut du bâtiment ou de ses annexes. Si vous avez parlé à l'acheteur d'une fenêtre qui ouvre difficilement, écrivez-le. Si vous avez montré à l'acheteur une fissure dans un des murs de brique de la maison, écrivez-le. Dans le but de vous protéger, ne vous fiez pas à de simples paroles.

6. Quoi faire en cas de vice caché

Aviser le vendeur - Si vous êtes un acheteur, la première chose à faire en cas de découverte d'un vice caché est d'aviser le vendeur par écrit. Plusieurs ont tendance à lui téléphoner directement, mais l'avis écrit est nécessaire afin de démontrer la date de constat du vice. La transmission de l'avis doit être faite dans un délai raisonnable, soit maximum 6 mois à 1 an de façon générale depuis la découverte du vice. La lettre de mise en demeure doit contenir les éléments suivants : la description du vice caché, vos demandes, vos conditions et le délai pour répondre. Il est aussi primordial de ne faire aucun travaux si vous ne voulez pas en assumer les coûts. Il est possible de faire des réparations seulement en cas d'« urgence ».

S'entendre à l'amiable - Le vendeur et l'acheteur peuvent s'entendre à l'amiable s'il y a de l'ouverture des deux côtés. Une fois l'entente mise par écrit, le problème sera réglé.

Poursuivre le vendeur - S'il n'y a pas d'entente à l'amiable envisageable, un recours devant les tribunaux est possible. Il est recommandé de consulter un avocat pour être bien conseillé. Au Québec, les recours pour vices cachés sont entendus devant les tribunaux civils de première instance selon le cas (Division des petites créances, Cour du Québec ou Cour supérieure du Québec).

7. Qui peut m'aider en cas de vice caché?

Pour être bien conseillé sur l'aspect juridique des vices cachés, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier. Si cette démarche entraîne des frais difficiles à assumer, sachez que vous pouvez toujours faire une demande d'aide juridique. De plus, si vous possédez des assurances automobile, habitation ou une assurance hypothécaire, vous pouvez vérifier si vous avez accès à une assistance juridique par téléphone. Un notaire peut aussi s'assurer de protéger vos intérêts juridiques lors de la vente.

Vente sans garantie légale

Une vente sans garantie légale signifie que le vendeur se dégage de toute responsabilité quant aux défauts ou vices pouvant affecter la propriété après la vente. Concrètement, cela veut dire que l'acheteur accepte d'acquérir l'immeuble à ses risques, sans possibilité de recours contre le vendeur en cas de problème caché découvert ultérieurement, sauf en cas de fraude ou de manœuvres dolosives. Cette clause, souvent mentionnée sous la formule « aux risques et périls de l'acheteur », est fréquemment utilisée par des vendeurs qui n'ont qu'une connaissance limitée de l'état réel du bien, comme c'est souvent le cas dans une succession ou lorsqu'un vendeur n'a pas habité la propriété.

Cette mention doit être clairement inscrite dans le contrat de vente pour être valide. Bien que légale, une vente sans garantie légale réduit la protection de l'acheteur, qui doit redoubler de prudence en effectuant une inspection rigoureuse avant de conclure l'achat.