Immobilier au Canada, les résidences pour aînés parmi les secteurs prometteurs en 2027

Le marché immobilier canadien retrouve progressivement la confiance

Après plusieurs années marquées par des conditions de financement difficiles et une activité transactionnelle ralentie, le secteur immobilier canadien présente de nouveaux signes d'optimisme. Selon le rapport Nouvelles tendances dans le marché immobilier canadien 2027, publié le 27 octobre 2026 par PwC Canada et l'Urban Land Institute (ULI), les investisseurs manifestent un regain d'intérêt pour plusieurs catégories de propriétés.

Au deuxième trimestre de 2026, les investissements dans l'immobilier commercial ont atteint 16,2 milliards de dollars au Canada, leur niveau le plus élevé depuis le début de 2022, selon les données de CBRE citées dans le rapport. L'intérêt des investisseurs pour l'acquisition de propriétés serait également à son plus haut niveau depuis 15 ans.

Cette amélioration ne signifie toutefois pas que tous les segments du marché connaissent une reprise comparable. Les perspectives varient considérablement selon les régions, les types d'immeubles et les conditions de financement. Les investisseurs doivent notamment tenir compte des coûts d'exploitation, de la demande locative et des risques propres à chaque catégorie d'actifs.

Les résidences pour aînés profitent du vieillissement de la population

Les résidences pour personnes âgées figurent parmi les secteurs immobiliers présentant les perspectives les plus prometteuses pour les prochaines années. Cette tendance s'explique principalement par le vieillissement de la population canadienne et par l'augmentation attendue des besoins en logements adaptés aux aînés.

En 2026, les premiers membres de la génération des baby-boomers ont atteint l'âge de 80 ans. Cette évolution démographique devrait contribuer à accroître la demande pour différents types d'habitations destinées aux personnes âgées, notamment les résidences offrant des services et les logements locatifs adaptés à leurs besoins.

Selon une estimation de Cushman & Wakefield citée dans le rapport, le Canada pourrait avoir besoin de près de 200 000 logements locatifs supplémentaires pour aînés au cours de la prochaine décennie. Cette demande potentielle représente une occasion importante pour les promoteurs immobiliers et les exploitants de résidences.

Le secteur comporte néanmoins plusieurs défis. Contrairement à certains immeubles résidentiels traditionnels, les résidences pour aînés nécessitent souvent une gestion opérationnelle plus complexe, notamment en matière de recrutement du personnel, de prestation de services, de réglementation et de fonctionnement quotidien.

Le commerce de détail et l'immobilier industriel attirent également les investisseurs

Le commerce de détail connaît lui aussi un regain d'intérêt après plusieurs années durant lesquelles la croissance du commerce électronique soulevait des inquiétudes concernant l'avenir des établissements physiques.

Selon PwC Canada, la construction limitée de nouveaux espaces commerciaux et le retour de la demande des locataires contribuent à améliorer les perspectives de ce secteur. L'intérêt des investisseurs s'étend désormais au-delà des centres commerciaux accueillant des épiceries et d'autres commerces de première nécessité.

Le secteur industriel demeure également une catégorie importante de l'immobilier commercial canadien. Les locaux industriels de petite et moyenne superficie attirent particulièrement l'attention des investisseurs, notamment en raison de leur potentiel locatif et de leur capacité à répondre aux besoins de différentes entreprises.

Les grandes propriétés industrielles peuvent toutefois présenter des risques plus élevés lorsqu'elles dépendent d'un seul locataire majeur. Le départ de celui-ci peut entraîner une période d'inoccupation prolongée et des coûts importants pour le propriétaire.

Calgary, Toronto et Edmonton parmi les marchés à surveiller

Les perspectives immobilières pour 2027 varient fortement d'une ville canadienne à l'autre. Selon le rapport, Calgary, Toronto et Edmonton figurent en tête des marchés à surveiller, bien que leurs forces et leurs difficultés diffèrent selon les catégories de propriétés.

Calgary occupe le premier rang du classement. La ville pourrait bénéficier d'une croissance économique soutenue, avec une progression prévue de 3,4 % de son produit intérieur brut réel en 2027, selon les prévisions de Signal49. Les participants consultés dans le cadre du rapport soulignent notamment la diversification progressive de son économie.

Edmonton présente également des perspectives favorables, avec une croissance économique prévue de 3,0 % en 2027. Son marché industriel demeure l'un de ses principaux atouts, particulièrement pour les immeubles de petite et moyenne superficie.

À Toronto, la situation apparaît plus contrastée. Le marché de la copropriété traverse une période difficile, alors que les ventes de logements sur plan ont diminué de 80 % sur un an au deuxième trimestre de 2026. L'inventaire de copropriétés achevées et toujours détenues par les promoteurs a également atteint un sommet de 5 001 unités.

En revanche, les immeubles de bureaux haut de gamme du centre-ville et certaines propriétés industrielles affichent des résultats plus solides. Le taux d'inoccupation des bureaux de catégorie AAA au centre-ville de Toronto s'établissait à seulement 2,6 % au deuxième trimestre de 2026, tandis que le taux d'inoccupation industrielle atteignait 2,2 %.

Montréal et Québec présentent des réalités immobilières différentes

Au Québec, le rapport souligne certaines tendances particulières dans les marchés de Montréal et de Québec.

À Montréal, des fonds d'investissement privés profitent de l'ajustement du marché résidentiel pour acquérir à rabais des unités de copropriété invendues. Ces logements sont ensuite destinés au marché locatif, une stratégie qui permet de répondre à une partie de la demande en habitation tout en offrant de nouvelles possibilités aux investisseurs.

Cette tendance illustre les transformations du marché de la copropriété, où certains promoteurs doivent composer avec une demande moins soutenue et une offre de logements nouvellement construits.

Dans la ville de Québec, le secteur industriel se distingue notamment par l'activité liée aux centres de données. Selon les données de Colliers citées dans le rapport, environ 1,3 million de pieds carrés d'espaces industriels étaient en construction au deuxième trimestre de 2026, les centres de données représentant l'essentiel de cette activité.

Ces projets témoignent de l'influence croissante des infrastructures technologiques sur le développement immobilier. La disponibilité de l'électricité et les besoins énergétiques deviennent des facteurs déterminants pour l'implantation de certaines installations.

Les centres de données créent de nouvelles perspectives immobilières

Le développement des infrastructures numériques constitue une autre tendance importante relevée par PwC Canada et l'Urban Land Institute. La croissance des besoins liés aux centres de données, à l'intelligence artificielle et à d'autres activités technologiques contribue à transformer la demande pour certains types de propriétés.

Selon une prévision d'Oxford Economics préparée pour PwC, le Canada pourrait avoir besoin de 4,7 billions de dollars américains d'investissements en infrastructures d'ici 2050. Les centres de données représentent une composante importante de cette évolution, avec une activité de développement qui devrait atteindre un sommet en 2029 selon les projections citées.

L'accès à une alimentation électrique suffisante devient ainsi un critère essentiel dans le choix des emplacements. Les régions capables d'offrir des infrastructures énergétiques adaptées pourraient être mieux positionnées pour accueillir de nouveaux projets.

Le rapport souligne également que les besoins associés aux soins de santé et au secteur de la défense pourraient créer des occasions supplémentaires à l'intersection de l'immobilier et des infrastructures.

Le financement demeure un défi pour les promoteurs immobiliers

Malgré le retour progressif de la confiance, les conditions de financement continuent d'influencer fortement les décisions d'investissement. Selon le rapport, l'accès à l'emprunt s'améliore, mais les prêteurs demeurent sélectifs et privilégient les projets présentant des revenus stables ainsi que les promoteurs disposant d'une situation financière solide.

À l'approche d'une période importante de refinancement en 2027, la disponibilité des capitaux propres représente un défi majeur pour plusieurs emprunteurs. Certains promoteurs doivent notamment trouver de nouvelles sources de financement pour poursuivre leurs projets ou restructurer leurs investissements existants.

Les solutions de financement structurées, comme les actions privilégiées et la dette mezzanine, prennent une place croissante dans certaines transactions. Ces mécanismes permettent de compléter les prêts traditionnels, mais peuvent également entraîner des coûts et des risques supplémentaires.

Pour les investisseurs, cette situation favorise une approche prudente et sélective. Les perspectives de rendement dépendent non seulement de l'évolution générale du marché, mais aussi de la qualité des immeubles, de leur emplacement et de la capacité des propriétaires à gérer efficacement leurs activités.

Une reprise immobilière qui pourrait se poursuivre en 2027

Le rapport de PwC Canada et de l'Urban Land Institute présente un marché immobilier canadien en transition. Après une période de ralentissement, plusieurs indicateurs témoignent d'une amélioration graduelle des conditions d'investissement, mais les perspectives demeurent inégales.

Les résidences pour aînés pourraient profiter durablement du vieillissement démographique, tandis que les secteurs commercial et industriel présentent des occasions plus ciblées. Les infrastructures technologiques, particulièrement les centres de données, contribuent également à redéfinir certains marchés régionaux.

L'évolution des taux de financement, la disponibilité des capitaux et les besoins changeants de la population continueront toutefois d'influencer le rythme de la reprise. Pour 2027, le rapport laisse entrevoir un marché offrant de nouvelles possibilités, mais où les décisions d'investissement devront tenir compte des particularités de chaque secteur et de chaque région.

Source : PwC Canada et Urban Land Institute, rapport Nouvelles tendances dans le marché immobilier canadien 2027, publié le 27 octobre 2026.